Hypoteční úvěr (známý také jako hypotéka) je forma úvěru, který je určen fyzickým a právnickým osobám a vždy musí být zajištěn zástavním právem k nemovitosti na území České republiky, Evropské unie nebo státu v Evropském hospodářském prostoru. Dlužník může ručit i jinou nemovitostí, než v rámci které chce finanční prostředky z úvěru využít.

Na finančním trhu rozlišujeme dva základní druhy hypotéčního úvěru a to:

  • účelová hypotéka
  • neúčelová hypotéka

Účelová hypotéka se musí vázat jen na nemovitosti. Neúčelová, která se často označuje přízviskem americká, je v tomto ohledu benevolentnější. V rámci americké hypotéky může klient využít finanční prostředky prakticky na cokoliv. Definici hypotéky najdeme ve znění českého zákona o dluhopisech č. 190/2004 Sb., §28, odstavec 3:

„Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva .“

Hypoteční úvěr má bohatou historii. Lze ho považovat za jeden z nejstarších finančních nástrojů. Splacení je zajištěno zástavním právem. Neúčelovou hypotéku lze použít na financování jakýchkoliv potřeb. Klasickou účelovou hypotéku lze použít pouze k účelům, které stanoví věřitel (zpravidla jde o financování koupě nebo rekonstrukce nemovitosti).

Kdo může o hypotéku zažádat?

Žadatel musí být zletilý občan České republiky, ale také cizinec, který zde má dlouhodobý nebo trvalý pobyt. Bankovní subjekt řeší hlavně otázku, jestli je žadatel schopný správně a včas splácet úvěr. Je tedy nezbytné prokázat příjmy, při čemž roli hraje i to, zda je žadatel zaměstnaný, podniká jako osoba samostatně výdělečně činná, nebo pobírá sociální dávky vyplacené sociálním úřadem České Republiky. Výše úvěru obvykle nepřekračuje sedmdesát procent hodnoty zastavené nemovitosti. Minimální výše hypotéčního úvěru bývá stanovena na částku 100 000 Kč, horní hranice není omezena a stanovuje ji odhadce na základě tzv. LTV (loan to value) – jde o zmíněnou zástavní hodnotu nemovitosti. Neúčelová zpravidla dosahuje výše 65-75% LTV. Pokud žadatel své příjmy neprokáže, musí se spokojit s cca 40-50 %.

Doba splatnosti

Dlužník musí po dobu splatnosti hypotéky pravidelně hradit splátky (tzv. anuity). Úrok klesá, jak dlužník věřiteli postupně splácí částku. Minimální splatnost hypotéky je zpravidla 5 let, maximální až 30 let. Za určitých podmínek (progresivní splátky) je možné dobu splatnosti prodloužit až na dobu 40 let.. Dlužník má na výběr ze tří druhů splácení.

anuitní splácení– dlužník splácí stejnou částku po celou dobu.

progresivní splácení– zpočátku splácí menší částky, pak se hladina splátek postupně mírně zvyšuje.

degresivní splácení– přesný opak progresivního splácení. Dlužník zpočátku splácí větší částku, která se postupně snižuje.

Úroková sazba má v případě hypotéky označení p. a. (per annum) – jde tedy sazbu za jeden kalendářní rok. Věřitel (většinou tedy banka) dostává tento úrok jako odměnu za poskytnutí hypotečního úvěru.

Další typy hypotéčních úvěrů

Účelová a neúčelová hypotéka jsou jen dvě základní hypotéky. Nabídka je však mnohem širší.

Americká hypotéka – financování se nezaměřuje pouze na nemovitosti.

Australská hypotéka – forma hypotéky s degresivní sazbou.

Kombinovaná hypotéka – produkt, který umožňuje sloučit hypotéku s investičním životním pojištěním.

Hypotéka na pronájem – slouží ke koupi nemovitosti, kterou bude vlastník pronajímat. Banka zohledňuje také budoucí příjmy plynoucí z pronájmu.

Předhypotéční úvěr – umožňuje kombinaci spotřebitelského úvěru a hypotečního úvěru. Může se např. použít při převádění družstevní nemovitostí do osobního vlastnictví.

Hypotéka s neúčelovou částí – banka umožní klientovi využít část uvolněných prostředků na jiné investice, které nesleduje. I neúčelová část by však nějakým způsobem měla být spojena s nemovitostí (nákup osvětlení, nábytku apod.).

Refinancování hypotéky

Žadatel o hypotéku může využít rovněž jejího refinancování. V případě, že mu nevyhovuje smlouva s bankou, má možnost přejít k jiné bance. Na internetu jsou dostupné kalkulátory, které vypočtou, zda je pro žadatele přechod ke konkurenci výhodný. Nejvhodnější doba k refinancování je zpravidla v době fixace původního úvěru, kdy klient neplatí sankce za předčasné splacení. Refinancování nenabízí jen banky, ale také spořitelny, jejichž služby jsou srovnatelné s bankami. Žadatel by se měl o možnosti refinancování hypotéky zajímat s předstihem a řádně se informovat, ideálně pak i u více bank najednou. Finanční instituce posuzují žádosti o refinancování individuálně a klienty, kteří se o tuto možnost zajímají, vítají.